YYDR-2023-02001

　　岳陽縣發(fā)展和改革局

　　岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設局

　　岳陽縣市場監(jiān)督管理局

　　關(guān)于進一步規(guī)范岳陽縣物業(yè)服務收費管理的通知

　　岳縣發(fā)改〔2023〕146號

全縣各物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)單位：

　　為進一步加強我縣普通住宅物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權(quán)益,根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》及《湖南省發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)〈湖南省定價目錄〉的通知》（湘發(fā)改價調(diào)規(guī)〔2023〕125號）、《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》（湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號）等規(guī)定，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就進一步加強我縣物業(yè)服務收費管理有關(guān)問題通知如下：

　　一、我縣范圍內(nèi)保障性住房、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務費收取標準（包括已購車位物業(yè)服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行政府指導價。普通商品住宅前期物業(yè)服務費指的是業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務費。前期物業(yè)服務費具體收費標準由縣發(fā)展和改革部門會同縣住房和城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)物業(yè)服務質(zhì)量等級標準、服務內(nèi)容等因素制定基準價及浮動幅度向社會公布（詳見附件1、2）。

　　我縣范圍內(nèi)別墅（專指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務費收取標準（包括已購車位物業(yè)服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費）實行市場調(diào)節(jié)價。

　　二、我縣范圍普通住宅物業(yè)服務等級分為一、二、三、四、五級，最低等級為一級，最高等級為五級。住宅公共性物業(yè)服務項目包括：綜合管理服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維護服務等五項。實行指導價的公共性物業(yè)服務收費可以基準價為基礎上下浮動15%。（具體細則詳見附件1）。

　　業(yè)主大會成立之前實行政府指導價的普通商品住宅前期物業(yè)服務費收取標準，由建設單位在商品房開始預售前根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，在政府指導價基準價及浮動幅度內(nèi)擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必

　　需明確告知物業(yè)買受人及在商品房買賣合同中載明；物業(yè)服務收費的最終標準由物業(yè)服務人按照法律法規(guī)和價格管理政策的規(guī)定向縣發(fā)展和改革部門申報備案，經(jīng)審查通過后執(zhí)行。保障性住房公共性物業(yè)服務收費，具體標準由業(yè)主單位在指導價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務實際情況確定，并向縣發(fā)展和改革部門和縣住建部門報備。

　　業(yè)主大會成立之前的已購車位物業(yè)服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費收費標準按附件2執(zhí)行。

　　三、實行政府指導價的普通商品住宅前期物業(yè)服務人在與建設單位完成物業(yè)承接查驗移交手續(xù)后的三十日內(nèi)，持前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄及《岳陽縣住宅前期物業(yè)服務收費備案登記表》（附件3）（一式三份）等相關(guān)資料到縣住建部門辦理備案手續(xù)。

　　前期物業(yè)服務人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務合同中應明確約定物業(yè)服務質(zhì)量等級、物業(yè)服務內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務收費標準。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務內(nèi)容和服務等級在相同的物業(yè)服務合同期內(nèi)的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。

　　四、業(yè)主大會成立前，普通商品住宅物業(yè)服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調(diào)整的，物業(yè)服務人應在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并通過簽訂新的物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

　　五、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，在未成立業(yè)主大會前，由建設單位與物業(yè)服務人在前期物業(yè)服務合同中約定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；在成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，通過法定程序，選擇服務項目、服務質(zhì)量等級，費用收取標準及符合要求的物業(yè)服務人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進行確定，并通過簽訂物業(yè)服務合同約定。

　　所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當全過程參與指導協(xié)商。

　　六、物業(yè)服務收費中有關(guān)問題的具體規(guī)定

　　（一）實行政府指導價的物業(yè)服務收費采取包干制形式，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務合同約定；

　　（二）前期物業(yè)服務合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當月物業(yè)服務費，由建設單位交納；

　　（三）房屋交付買受人之日的次月及以后的物業(yè)服務費，由業(yè)主交納；但是建設單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務費，由建設單位交納；

　　（四）建設單位應按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應在按照房屋購買合同約定的驗收交付房屋時間前告知建設單位。買受人接到建設單位通知驗收交付房屋的應及時進行驗房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務費由建設單位交納。物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定；

　　（五）業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主依法承擔連帶責任；

　　（六）業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務費時，物業(yè)服務費按80％交納。所稱空置房具體是指買受人辦理了已購商品房交付手續(xù)但還未入住或未使用的毛坯房，以及業(yè)主已辦理房屋交付手續(xù)、經(jīng)報告物業(yè)服務企業(yè)（報告內(nèi)容包括房屋水、電、燃氣等使用記錄）登記確認尚未入往或未使用的直接從建設單位購買的精裝房。

　　（七）業(yè)主出租法定不計建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標準交納物業(yè)服務費，承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標準交納物業(yè)服務費;承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業(yè)服務的標準交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費按月計收，業(yè)主具體交費時長也可遵循自愿原則按照季或者是按照年交納。經(jīng)業(yè)主同意后雙方約定預收的，最長預收期限不得超過十二個月；

　　（八）建設單位應當按照建設項目規(guī)劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、有效期等，并按規(guī)定報住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。

　　建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內(nèi)不得以高于備案價格進行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放服務收費按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放服務費的，不得重復收取車位物業(yè)服務費。建設單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務費由建設單位交納。對進入住宅小區(qū)停放的外來車輛1小時內(nèi)免收停車服務費；

　　（九）加快二次加壓調(diào)蓄供水設施改造，鼓勵依法依規(guī)移交給供水企業(yè)實行專業(yè)運行維護。由供水企業(yè)負責運行管理的二次加壓調(diào)蓄供水設施，其運行維護、修理更新成本計入供水價格，不得另行收費。二次加壓調(diào)蓄供水設施暫未移交供水企業(yè)運行管理的，可根據(jù)實際加壓電費計算加價標準，報縣發(fā)展和改革部門備案后執(zhí)行。二次供水加壓電費實行限價管理，分別按有屋頂水箱不超過0.6元/噸和無屋頂水箱不超過0.95元/噸收取。二次供水加壓電費的計算方法為:單位加壓電費=（加壓設施功率×加壓設施運行時間）×用電單價/加壓水量，或（單位加壓電費=月平均加壓電費/月平均加壓水量）。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電、氣等其他價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務人接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務費。

　　七、物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務質(zhì)量等級、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、優(yōu)惠政策以及市場監(jiān)督管理部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用。物業(yè)服務人應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、利用公共部位公共設施設備進行經(jīng)營等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務項目收支預算，并應在醒目位置以書面公告的方式告知業(yè)主，物業(yè)服務人應當及時答復業(yè)主提出的質(zhì)詢。

　　八、縣發(fā)展和改革部門會同縣住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本縣范圍實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準的制定。縣住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本縣范圍物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務人提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。縣市場監(jiān)督管理部門負責對違反相關(guān)法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。

　　九、縣發(fā)展和改革部門應當會同住建部門和市場監(jiān)管部門建立物業(yè)服務質(zhì)量評價動態(tài)調(diào)整機制，引導督促物業(yè)服務企業(yè)嚴格執(zhí)行物業(yè)服務合同中明確約定的物業(yè)服務質(zhì)量等級、物業(yè)服務內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務收費標準。對服務不到位、投訴率高、問題反映集中、達不到合同約定服務質(zhì)量的物業(yè)服務企業(yè)責令限期整改，逾期拒不改正的降低其物業(yè)服務等級和收費標準，并記入企業(yè)不良經(jīng)營信用檔案。

　　十、物業(yè)服務人有下列行為之一的，由縣市場監(jiān)督管理部門依法予以處罰：

　　（一）違反本辦法規(guī)定，不遵守政府指導價管理擅自制定或上調(diào)收費標準并收取物業(yè)服務費的；

　　（二）超過政府指導價標準收費的；

　　（三）擅自設立強制性收費項目的；

　　（四）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價，價外加價的；

　　（五）其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

　　十一、凡本通知未予具體規(guī)定的，均按《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》（湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　十二、本通知自2023年7月1日起施行，有效期5年。之前有關(guān)物業(yè)服務收費政策與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準。

　　附件：1.岳陽縣住宅前期物業(yè)服務等級基準價標準

　　2.車位物業(yè)服務費、裝修服務費和裝修垃圾清運費指導價格標準

　　3.岳陽縣住宅前期物業(yè)服務收費備案登記表

　　岳陽縣發(fā)展和改革局

　　岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設局

　　岳陽縣市場監(jiān)督管理局

　　2023年6月16日